Як бачимо, у 2016-21 рр. обмінний курс гривні до долара США коливався довкола рівноважного значення у 26-27 грн./дол.США із певною сезонністю: навесні відбувалося зміцнення гривні, а восени – послаблення. Причиною цього є сезонні зміни експорту та імпорту України: навесні зазвичай зростають світові ціни на сільськогосподарську продукцію (вичерпання запасів попереднього врожаю) та сталь (збільшення обсягів будівництва у країнах Північної півкулі після завершення зимового сезону), натомість наприкінці осені та взимку суттєво зростає імпорт природного газу через необхідність опалення. При цьому варто відзначити два важливі винятки з цього зразка. У листопаді-грудні 2019 р., незважаючи на зростання невизначеності через зміну влади внаслідок президентських і парламентських виборів, обмінний курс досить різко зміцнився через те, що після усунення юридичних та технічних перешкод інвестори-нерезиденти придбали значні обсяги номінованих у гривні ОВДП, процентні ставки за якими тоді були досить високими та перевищували можливі очікувані втрати від зміни обмінного курсу. Натомість, у березні-квітні 2020 р. початок пандемії COVID-19 спричинив швидкий вихід інвесторів із активів країн, що розвиваються, що призвело до девальвації гривні, яка, однак, не вийшла за межі вищезгаданого діапазону у 5-10% та була відіграна у травні-червні. У 2021 р. обмінний курс знову демонстрував звичні сезонні зміни, причому високі світові ціни на промислову сировину та рекордний врожай зернових продовжили період зміцнення до кінця жовтня.

Таким чином, за режиму гнучкого обмінного курсу при використанні оцінювачем цін аналогів з ринків, на яких ціноутворення здійснюється в доларах США, виникає проблема: за яким обмінним курсом конвертувати ціни у гривню? Якщо, наприклад, обмінний курс гривні до долара США знизився за листопад 2021 року на 4%, то чи означає це, що ціни на об’єкти нерухомості у гривневому еквіваленті теж збільшилися на 4%? А чи зміняться в такому разі ціни на імпортне обладнання, яке було завезене на склад дилера півроку дому?

На практиці, якщо ціноутворення на ринку відбувається в доларах США, а розрахунок – у гривні, то використовуваний обмінний курс часто є предметом додаткового торгу між продавцем і покупцем, а отже його короткострокові незначні коливання фактично можуть бути відображені у коригувальному коефіцієнті за торг. Крім того, опубліковані в останні роки дослідження Національного банку України свідчать про наступне:

• Ціни, як правило, переглядаються не частіше, ніж раз на три місяці.
• Зміни обмінного курсу гривні до долара США переносяться на ціни товарів із затримкою у два-три місяці.
• Якщо зміна обмінного курсу є незначною (до 3%), вона повністю переноситься на зміну цін. Якщо помірною (від 3% до 16%) – майже не переноситься на зміну цін в короткостроковому періоді на конкурентних ринках, де є велика кількість продавців з незначною часткою на ринку, що приймають рішення з огляду на дії конкурентів і стан попиту. Якщо зміна обмінного курсу є значною (16% і більше), то вона переноситься на зміну цін лише частково (з коефіцієнтом 0,2-0,4).

Виходячи із вищенаведеного, логічним було би використання наступних правил при конвертації цін аналогів із доларів США у гривню. За умов незначної зміни обмінного курсу (до 16%) протягом останніх трьох місяців до дати цінової пропозиції можна використовувати наступні правила:

• Якщо продавець може надати ціну в гривні для гіпотетичної угоди з розрахунком у гривні, то краще використовувати цю ціну.
• Якщо ціна номінована в доларах США, а розрахунок в гіпотетичній угоді передбачається у гривні (наприклад, одна юридична особа продає об’єкт нерухомості іншій юридичній особі), то для конвертації ціни аналога доцільно використовувати середній обмінний курс за останні три місяці до дати аналога, оскільки незначні коливання обмінного курсу, скоріше за все, не відобразяться у номінованій у гривні ціні. Повним перенесенням на ціну зміни обмінного курсу в 3% і менше можна знехтувати, оскільки вона є меншою за звичайну похибку розрахунків при оцінці ринковим підходом, що може бути зумовлена іншими факторами.
• Якщо ціна номінована в доларах США, а розрахунок в гіпотетичній угоді теж передбачається в доларах США (наприклад, придбання обладнання безпосередньо в іноземного постачальника), то доцільно використовувати курс НБУ на дату аналога, що відображатиме порядок розрахунків: у день угоди покупець купляє долари США та переводить їх на рахунок постачальника. Однак, якщо типова ринкова угода з постачання подібного обладнання передбачає декілька етапів розрахунків протягом досить тривалого періоду (наприклад, аванс і остаточна оплата після доставки і монтажу через три місяці) можливим є використання і середнього обмінного курсу за відповідний період.

За умов, коли зміна обмінного курсу гривні до долара США протягом останніх трьох місяців до дати оцінки була значною (більше 16%), доцільніше провести більш ретельне дослідження та з’ясувати номіновану у гривні ціну безпосередньо у продавця. Скоріше за все, зміна обмінного курсу не буде у повному обсязі відображена в номінованій у гривні ціні. Крім того, в усіх випадках також варто звертати увагу на інші значні фактори (наприклад, зміну попиту чи зміну цін на матеріали, з яких виготовлений чи побудований об’єкт оцінки), вплив яких може призвести до змін номінованих у доларах США цін аналогів.